ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS LIGADAS AL TURISMO

Marina de Cope en Aguilas, Murcia. Master Plan indicativo de la propuesta ganadora del concurso internacional. Landmarks y EDSA, 2007

El espacio urbano característico de Port Grimaud

Port Grimaud es el argumento publicitario contemporáneo de muchísimas apuestas inmobiliarias de gran calado, basadas en la interacción entre tradición, deportes náuticos, gran densidad urbana y architecture douce, como tituló Spoerry, el libro en el que explicaba su visión promocional del nuevo modelo de ciudad turística.
En Port Liberté, frente a Manhattan, se propuso en 1980, a partir del mismo planteamiento teórico, llevar a cabo un desarrollo inmobiliario más compacto basado en edificios más potentes. El proyecto original alcanzaba a 2.300 viviendas, canales y marina con cabida para 850 barcos, hotel de 350 habitaciones y el complemento de espacio para oficinas, comercio y hostelería. Los avatares financieros de la vecina Wall Street dieron al traste con esa promoción urbanizadora que ha quedado semiparalizada desde finales de esa década.
La concepción de la arquitectura y el urbanismo de Francois Spoerry estará siempre íntimamente ligada a un planteamiento del negocio inmobiliario que toma las formas tradicionales del pueblo mediterráneo, la casa popular y el paisaje costero como herramientas de marketing para la venta de unos productos turísticos de muy baja calidad y que, como formula de éxito, se ha reproducido mundialmente de una manera vertiginosa. Se trata de pensar formas orgánicas de composición, de integración y control del espacio público, que buscan mimetizar las nuevas construcciones en un territorio idealizado a la manera de arcadia rural o marinera.

La Ciuda Jardín de Mont Ferrer. Una ordenación urbana alrededor de un campo de golf y frente a la nueva costa artificial en la Marina de Calviá.Propuesta para la revisión del Plan General de Calviá. Ricard Pié y Rosa Barba, 1.988

Este modelo de reconfiguración de los territorios costeros se ha intentado plantear también como estrategia para una recualificación de algunas áreas turísticas obsoletas. Es el caso de las propuestas definidas para Calviá y Magaluf, en la isla de Mallorca, a comienzos de la década de los 90. La introducción de vastos espacios anegados se tomó como argumento para planificar la expansión del elemento fundamental de la ciudad turística mallorquina, la costa, en un intento de ampliar el territorio turísitico hacia espacios traseros a la primera línea de playa. El proyecto de la Marina de Calviá, formando parte de la propuesta para la revisión del Plan General del municipio avivó con escasa fortuna el debate sobre como afrontar la renovación de los espacios degradados en las islas más comprometidas con los desarrollos turísticos de masas.
A partir de la inundación de un espacio para una nueva bahía de más de 70 hectáreas, en Calviá se planteó un proyecto territorial a medio camino entre el concepto urbano de Spoerry para Port Grimaud y las formas urbanas derivadas de la experiencia americana de los clusters en fondo de saco. En este caso, aparece también la contribución de múltiples operaciones inmobiliarias apoyadas en grandes campos de golf, próximas a la costa recreada. La magnitud de los trabajos de ingeniería asociados y los costes financieros derivados hicieron que las revolucionarias ideas concebidas quedaran finalmente solo en el tablero de dibujo y en la imaginación de sus autores.
Actualmente, este tipo de conceptos ha sido fervientemente asumido por operadores inmobiliarios altamente especulativos que basan sus estrategias de colocación de producto en agresivas campañas de marketing directamente realizadas en los mercados objetivo. Es el caso de la empresa Polaris World que ha inundado la llanura entre Murcia y Cartagena de desarrollos inmobiliarios altamente degradados y en los que no existe una mínima estructura territorial que los sustente.

Imagen urbana actual de un resort de Polaris World con su supuesto campo de golf

Los llamados resorts de Polaris World cuentan con un campo de golf, eso sí, diseñado por el famoso golfista Jack Nicklaus y promociones de varios miles de viviendas con terraza hacia un paisaje maquillado que nada tiene que ver con la realidad del entorno. Sus rimbombantes nombres, Mediterranean Lands, Hacienda Riquelme, Condado de Alhama, sugieren un universo exótico latino rodeado de sol que no se corresponde con unos lugares desolados que no cuentan con los mínimos elementos de cohesión urbana, equipamientos, comercio, etc. que los hagan viables como pequeñas ciudades.
Las múltiples promociones de Polaris se localizan en municipios con muy escasa población, anteriormente dedicados a cultivos de secano, como Torrepacheco, han proliferado hasta conformar un territorio fantasmagórico que va a lastrar con una alta insostenibilidad al sureste del territorio español. La escasez de agua es un mal endémico de la zona y el continuo trasvase de recursos hídricos desde una agricultura enclenque hacia usos residenciales muy especulativos va a generar una gran hipoteca hacia el futuro.
Recientemente, el gobierno regional ha aprobado otro proyecto faraónico, la llamada Marina de Cope, situada entre Lorca y Aguilas, en una huida hacia adelante que solo cabe calificar como suicida. En una geografía anteriormente considerada como albergue de altos valores paisajísticos y naturales, en base a su desclasificación como espacio natural protegido y la aprobación de unas Directrices de Ordenación Territorial del Litoral de la región de Murcia, se ha dado carta de naturaleza a una operación de gran envergadura para transformar irreversiblemente uno de los escasos paisajes que todavía se conservan salvajes en la costa mediterránea española.
El modelo de implantación es una burda copia de las ideas avanzadas cuarenta años atrás por Francois Spoerry, avalado en este caso por un denominado Master Plan que ha sido elaborado por dos empresas americanas, Landmark y Edsa, y supondrá la remodelación de más de 1.000 hectáreas para albergar 9.000 viviendas y 20.000 plazas hoteleras que estarán acompañadas por 5 campos de golf, una marina para grandes yates y canales destinados al atraque de todo tipo de embarcaciones.
La desmesura alcanza en este caso cotas increíbles en un territorio que presenta signos de desertificación acelerada y cuyo mantenimiento se basará en una aportación energética altísima que facilite la desalación de inmensos volúmenes de agua de mar.
Pero si observamos más lejos, vemos que este es un ejemplo de una tendencia mundial expansiva del sector turístico que tiene hoy en día su punta de lanza en el fuerte desarrollo urbano de Dubai. Un país que, ante unos recursos petrolíferos en fase de extinción, ha apostado por una estrategia de posicionamiento global como lugar de moda y de superlativos.
Actualmente, el 30 % de su Producto Interior Bruto depende ya del turismo y su gobernante, el Jeque Mohamed bin Rashid al Maktoum apoya un crecimiento aun más potentes de la industria inmobiliaria. No hay idea faraónica, que por extravagante no sea aceptada inmediatamente para realizarse en plazos record. Así, el emirato de Dubai se ha lanzado a la ocupación de su plataforma costera con todo tipo de desarrollos residenciales como los complejos Palm Jumeirah, Palm Jebel Alí y Palm Deira, cuya ordenación se asemeja a palmeras que puedan ser apreciadas desde la estratosfera.
El impacto publicitario y el atractivo inversor es de tal calibre que la mayor parte de las promociones se encuentran ya colocadas y vendidas. Cuando se hace una aproximación a la forma urbana generada se observa un espacio muy orientado al control y la privacidad donde cada unidad cuenta con su piscina y trozo de playa privatizada y en el que la arquitectura y la calidad de la construcción son de muy bajo nivel.

Varias urbanizaciones del complejo Palm Jumeirah recién terminadas. Dubai, 2007

La publicidad no suele hacer referencia al calor asfixiante y a las difíciles condiciones de habitabilidad existentes en un territorio, el desierto, que carece de cualquier posibilidad de autosuficiencia. Todo se enmascara con un lenguaje que se asemeja a una supuesta arquitectura de raigambre local y el acceso a atracciones urbanas disparatadas.
En una situación de recursos energéticos claramente insuficientes, este tipo de proyectos inmobiliarios representan una vertiente más de las tendencias suicidas del capitalismo liberal hacia la construcción de un planeta cada vez más inhabitable.