Del campo de maíz a la nueva ciudad
Witold Rybczynski
Scribner. New York, 2007
La antropización paulatina de la superficie terrestre ha sido un proceso que ha durado ya milenios desde que las más antiguas civilizaciones se iniciaron en la agricultura. Es lo ocurrido en lugares como Mesopotamia, el Perú o la antigua China que incorporaron la tecnología de cultivar la tierra en distintas épocas. Una fase posterior e irreversible de esta transformación del territorio ha ocurrido cuando el suelo agrícola se urbaniza y se integra en la ciudad. Es el último rendimiento productivo que realiza el que detenta el suelo para dar paso al desarrollo inmobiliario.
En 2007, Witold Rybczynski publicaba un curioso libro titulado precisamente La última cosecha (Last Harvest: From cornfield to new town). En él explica la manera en la que los campos de maíz próximos a algunas ciudades del Este americano acaban transformándose en suburbios habitados por una clase media que inicia la etapa madura de la vida. El relato compilado por el autor es representativo de ese recorrido universal que desarrolla la urbanización en su camino hacia la ocupación del espacio agrícola próximo a las ciudades.
Como diría el poeta inglés
William Cowper, citado al comienzo de este libro:Dios hizo el campo, y el hombre la ciudad
<---En Last Harvest se cuenta la transformación de una pequeña propiedad agrícola en una urbanización de viviendas unifamiliares en el condado de Londonderry a las afueras de Filadelfia. La anécdota ejemplificada por el barrio de New Daleville, sintetiza el largo proceso de transformación de un espacio productivo en un típico suburbio residencial estadounidense.
Plano de New Daleville. Londonderry County, Pennsilvania. Robert Heuser, Arcadia, 2002—> <---
La narración es muy didáctica, plena de anécdotas, relatando cómo se llevan a cabo estas cuestiones en ese país. Partiendo de la visión de un promotor privado que escoge y adquiere un trozo cualquiera de terreno rústico, se inicia un trabajo empresarial complejo, técnico y administrativo, que dura normalmente varios años, hasta que ese nuevo espacio de urbanidad es finalmente ocupado. Una tarea que depende de numerosos actores y de una multitud de instancias aprobatorias, presentando notables peculiaridades diferenciales respecto a la forma en que ese tipo de transformaciones se realizan en otras partes del mundo.
En Estados Unidos, el papel del promotor inmobiliario y su iniciativa individual son esenciales en el proceso general de transformación del territorio y, en consecuencia, el crecimiento de las áreas urbanizadas. Un sistema en el que la intervención pública es muy contenida y donde la ordenación y planificación del suelo adquiere un rango secundario.
La transformación urbanizadora se inicia con una transacción, la puesta en mercado y adquisición de la parcela. Un granjero se retira a Florida y pone en venta su finca agrícola y entra en acción un pequeño promotor urbanizador cuya visión de negocio es muy simple: se invierte en el terreno, se parcela, se urbaniza y se venden los solares.
En un mercado abierto -como el existente en los estados de la unión americana- cualquier pieza de suelo es susceptible de urbanizarse a iniciativa de un particular. El margen de beneficio típico en condiciones normales se sitúa ahí entre el 15 y 25% sobre la inversión global aportada. Una diferencia sustancial frente a mercados fuertemente intervenidos como los que experimentamos en España, en que las plusvalías que se derivan de la mera clasificación del suelo pueden llegar a representar un 250 o 300% sobre el valor inicial del suelo rústico. Es el problema de la potestad administrativa que ejerce el planeamiento en la clasificación del suelo y el contexto que origina tanta corrupción política y administrativa como la que existe aquí. Algo que ya señalaba Friedrich Engels en 1872, en el Problema de la Vivienda: las dificultades inherentes a la tendencia al acaparamiento y monopolio del suelo que ejercen los propietarios.
Un segundo escalón del proceso que explica detalladamente el libro es el que se refiere a la forma urbana que los presumibles compradores estarían dispuestos a aceptar. La tendencia de las últimas décadas en este asunto ha estado allí caracterizada por la exigencia de un tamaño creciente en la parcela para la construcción de viviendas aisladas. En algunos estados americanos, este parámetro se aproxima ya al acre propugnado por Frank Lloyd Wright en su conocida propuesta de ciudad, la llamada Broadacre City. En Estados Unidos, la influencia del suburbanismo, esa idea de vivir fuera de las ciudades en proximidad con el campo y la naturaleza, ha implicado un creciente alejamiento de la población de los centros tradicionales de las ciudades. Algunos han bautizado este fenómeno como sprawl o exurbia: vastos territorios residenciales, apoyados en el automóvil y tan característicos del modo de vida americano. Es algo que solo se podía.
En Estados Unidos, el papel del promotor inmobiliario y su iniciativa individual son esenciales en el proceso general de transformación del territorio y, en consecuencia, el crecimiento de las áreas urbanizadas. Un sistema en el que la intervención pública es muy contenida y donde la ordenación y planificación del suelo adquiere un rango secundario.
La transformación urbanizadora se inicia con una transacción, la puesta en mercado y adquisición de la parcela. Un granjero se retira a Florida y pone en venta su finca agrícola y entra en acción un pequeño promotor urbanizador cuya visión de negocio es muy simple: se invierte en el terreno, se parcela, se urbaniza y se venden los solares.
En un mercado abierto -como el existente en los estados de la unión americana- cualquier pieza de suelo es susceptible de urbanizarse a iniciativa de un particular. El margen de beneficio típico en condiciones normales se sitúa ahí entre el 15 y 25% sobre la inversión global aportada. Una diferencia sustancial frente a mercados fuertemente intervenidos como los que experimentamos en España, en que las plusvalías que se derivan de la mera clasificación del suelo pueden llegar a representar un 250 o 300% sobre el valor inicial del suelo rústico. Es el problema de la potestad administrativa que ejerce el planeamiento en la clasificación del suelo y el contexto que origina tanta corrupción política y administrativa como la que existe aquí. Algo que ya señalaba Friedrich Engels en 1872, en el Problema de la Vivienda: las dificultades inherentes a la tendencia al acaparamiento y monopolio del suelo que ejercen los propietarios.
Un segundo escalón del proceso que explica detalladamente el libro es el que se refiere a la forma urbana que los presumibles compradores estarían dispuestos a aceptar. La tendencia de las últimas décadas en este asunto ha estado allí caracterizada por la exigencia de un tamaño creciente en la parcela para la construcción de viviendas aisladas. En algunos estados americanos, este parámetro se aproxima ya al acre propugnado por Frank Lloyd Wright en su conocida propuesta de ciudad, la llamada Broadacre City. En Estados Unidos, la influencia del suburbanismo, esa idea de vivir fuera de las ciudades en proximidad con el campo y la naturaleza, ha implicado un creciente alejamiento de la población de los centros tradicionales de las ciudades. Algunos han bautizado este fenómeno como sprawl o exurbia: vastos territorios residenciales, apoyados en el automóvil y tan característicos del modo de vida americano. Es algo que solo se podía.
Típica calle del suburbio de Rverside. Frederick Law Olmsted, paisajista. Illinois, 1862. Foto: mjflight, Flickr
Sin embargo, en las dos últimas décadas se ha producido un cambio tendencial hacia modelos más densos y compactos desde la voluntad para recuperar formas urbanas más tradicionales, tomando como ejemplos suburbios antiguos como Riverside en Illinois, proyectado por Frederick Law Olmsted o Chestnut Hill en Philadelphia. Es el caso de las ideas propugnadas por el movimiento del New Urbanism y propuestas ejecutadas como la pequeña urbanización costera de Seaside en Florida, proyectada por los arquitectos Andrés Duany y Elizabeth Plater Zyberk. O la nueva ciudad de Celebration, de la corporación Disney a las afueras de Orlando. Con ellas, una visión tradicionalista de la arquitectura y el urbanismo ha acabado imponiéndose en la imaginería de la sociedad americana como solución a la deshumanización de las extensas conurbaciones existentes.
Casa en la playa. Seaside, Florida. Foto: Erewhom, Flickr
Según Rybczynski, este fue el ideario en el que los promotores de New Daleville se apoyaron para sacar adelante su pequeña urbanización en la negociación de la calificación del suelo con los comités del municipio y otros organismos reguladores. Todo un entramado de intereses, criterios y preferencias, representados en distintas instancias aprobatorias relacionadas con la transformación del suelo. Desde juntas de supervisores y comisiones de planificación municipal que ejercen la visión de los residentes ya asentados y en el que los agricultores más antiguos no suelen prácticamente estar personados.
Un criterio sobre el que todos los suburbanitas estarían totalmente de acuerdo es el que se refiere a permitir el menor crecimiento imprescindible en su entorno. Parecería que el mantenimiento económico de la agricultura fuera un objetivo altruista de esos residentes. Es, sin embargo, una regla extendida que refleja el egoísmo de los ya situados que quieren impedir a toda costa un cambio en la imagen del territorio que vaya más allá de la imagen bucólica de una campiña idealizada y disfrutada a costa de otros. Como se señala en el libro, los Estados Unidos podrían subdividirse en dos espacios mentales contrapuestos, habitados por los que favorecen el crecimiento frente a los que lo niegan.
Un criterio sobre el que todos los suburbanitas estarían totalmente de acuerdo es el que se refiere a permitir el menor crecimiento imprescindible en su entorno. Parecería que el mantenimiento económico de la agricultura fuera un objetivo altruista de esos residentes. Es, sin embargo, una regla extendida que refleja el egoísmo de los ya situados que quieren impedir a toda costa un cambio en la imagen del territorio que vaya más allá de la imagen bucólica de una campiña idealizada y disfrutada a costa de otros. Como se señala en el libro, los Estados Unidos podrían subdividirse en dos espacios mentales contrapuestos, habitados por los que favorecen el crecimiento frente a los que lo niegan.
Esquema de criterios y tipologías admisibles para Seaside. Plano de su Architectural Design Guidelines. Andres Duany y Elizabeth Plater Zyberk
En los desarrollos urbanos americanos, la estética es también una cuestión a considerar, aunque en la práctica quede sepultada por las necesidades económicas de la industria de la construcción residencial. Según parece, las distintas ordenanzas de edificación de los municipios han ido incorporando guías para la definición formal de la arquitectura. De una manera matizada, se siguen aquí las enseñanzas de Raymond Unwin, que hace cien años establecía que la armonía es una herramienta esencial para el éxito de un plan de urbanización y que es esencial ejercer algún tipo de control sobre la forma arquitectónica resultante. Es lo que promueven los códigos formales y constructivos más recientes, los conocidos en América como Architectural Design Guidelines. Como el desarrollado específicamente para Seaside, basado en los elementos espaciales característicos de la arquitectura popular de la costa Este americana: porches, miradores, columnatas y balaustradas.
Una vez autorizada la propuesta de urbanización de New Daleville por el municipio, el recorrido hacia la conformación de una nueva pieza de ciudad continúa con la aparición de nuevos agentes, los constructores y los vendedores de casas.
Una vez autorizada la propuesta de urbanización de New Daleville por el municipio, el recorrido hacia la conformación de una nueva pieza de ciudad continúa con la aparición de nuevos agentes, los constructores y los vendedores de casas.
Levittown, New Jersey. La primera urbanización suburbana industrializada
El precedente de Levittown es esencial en una concepción peculiar de la industrialización de la vivienda americana actual. Lo que inventaron los Levitts no fue aquella prefabricación masiva que se propugnó en los años sesenta del siglo pasado, sino una más amplia y sencilla estandarización de los elementos espaciales y constructivos, así como la ordenación racional de los procesos productivos. Es decir, la mejora organizada de la participación de esa multitud de especialidades que intervienen en la construcción de una vivienda.
Con ello, lograron imponer un sistema económicamente eficiente que abarató considerablemente el costo de la vivienda popular suburbana en los Estados Unidos. Sin embargo, la concepción de una industrialización parcial de la vivienda ha implicado la imposición paulatina de unos modelos residenciales repetitivos y escasamente variables en la forma de muchas periferias residenciales americanas.
Hoy en día, las constructoras promueven modelos de vivienda caracterizados por un conservadurismo exacerbado, en los que lo importante es la racionalización máxima de sus componentes y la adaptación a los gustos del mercado potencial. El proceso inmobiliario concluye con la actuación de los vendedores pertenecientes a las empresas. Acción que se apoya en un análisis detallado del espectro del mercado de futuros compradores, generalmente familias de profesionales del sector servicio pertenecientes a una clase media que trabaja en las ciudades próximas. Ahí la imagen del producto final es esencial y para ello, la construcción de prototipos representativos a escala real es básica. En New Daleville, los modelos tradicionales comercializados por empresas como LRK o Ryan Homes tuvieron nombres como Sheldon, Melville o Carroll, siempre en estilo colonial o con fachada georgiana clasicista, y potentemente adaptados a una imaginería personal muy conservadora.
Con ello, lograron imponer un sistema económicamente eficiente que abarató considerablemente el costo de la vivienda popular suburbana en los Estados Unidos. Sin embargo, la concepción de una industrialización parcial de la vivienda ha implicado la imposición paulatina de unos modelos residenciales repetitivos y escasamente variables en la forma de muchas periferias residenciales americanas.
Hoy en día, las constructoras promueven modelos de vivienda caracterizados por un conservadurismo exacerbado, en los que lo importante es la racionalización máxima de sus componentes y la adaptación a los gustos del mercado potencial. El proceso inmobiliario concluye con la actuación de los vendedores pertenecientes a las empresas. Acción que se apoya en un análisis detallado del espectro del mercado de futuros compradores, generalmente familias de profesionales del sector servicio pertenecientes a una clase media que trabaja en las ciudades próximas. Ahí la imagen del producto final es esencial y para ello, la construcción de prototipos representativos a escala real es básica. En New Daleville, los modelos tradicionales comercializados por empresas como LRK o Ryan Homes tuvieron nombres como Sheldon, Melville o Carroll, siempre en estilo colonial o con fachada georgiana clasicista, y potentemente adaptados a una imaginería personal muy conservadora.
Casa en la ciudad de Celebration. Foto: Jordi Romkema, FlickrLa fase final de la comercialización de New Daleville se caracterizó por el inicio de la crisis inmobiliaria estadounidense que es descrita con poco detalle. Un fenómeno que se ha llevado por delante los ahorros de muchas familias, también a numerosas empresas, bancos locales y afectando finalmente de una manera grave al sistema financiero internacional.
El problema principal del desarrollo urbanístico y la promoción inmobiliaria es que es un territorio económico de fácil acceso y sujeto a unos ciclos abruptos de difícil predicción. Estas características generan graves consecuencias para la economía de las regiones, como se puede apreciar en estos momentos. Como se señala en el texto: el mercado inmobiliario residencial está poblado por aficionados haciendo transacciones infrecuentes sobre la base de información limitada y con escasa o ninguna experiencia para calibrar el valor fundamental de las casas que construyen y venden.
El libro acaba con la mudanza de algunos vecinos y la constitución de la asociación de propietarios, una suerte de democracia local autogestionada. Las ilusiones y la estabilidad financiera de personas concretas en un plazo largo de años han quedado fuertemente comprometidas de esta manera.
El problema principal del desarrollo urbanístico y la promoción inmobiliaria es que es un territorio económico de fácil acceso y sujeto a unos ciclos abruptos de difícil predicción. Estas características generan graves consecuencias para la economía de las regiones, como se puede apreciar en estos momentos. Como se señala en el texto: el mercado inmobiliario residencial está poblado por aficionados haciendo transacciones infrecuentes sobre la base de información limitada y con escasa o ninguna experiencia para calibrar el valor fundamental de las casas que construyen y venden.
El libro acaba con la mudanza de algunos vecinos y la constitución de la asociación de propietarios, una suerte de democracia local autogestionada. Las ilusiones y la estabilidad financiera de personas concretas en un plazo largo de años han quedado fuertemente comprometidas de esta manera.
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Federico:
Para mi tiene especial interés los comentarios que realizas a esta lectura, especialmente para poder ver más allá de lo que J. García Belido denominaba el “paradigma integrista del urbanismo español”, dado su marcado intervencionismo vía norma.
En este sentido, EEUU ofrece un sistema altamente des-regularizado donde el promotor inmobiliario es un operador económico al que no se le impone exigencias y deberes por norma impositiva. En todo caso la administración pacta bajo el principio de la libre concurrencia y el beneficio obtenido para la comunidad.
Además su concepción jurídica es tan diferente a la española ….. que mientras que aquí no indemnizamos las restricciones a edificar que pueda tener el suelo clasificado por un plan urbanístico, en EEUU prevalece el concepto de que una restricción excesiva de cualquier terreno pude dar derechos de indemnización por daños o implicar una expropiación (algo esto último que les genera urticaria)
Por ello en los Parques Nacionales norteamericanos, se deben permitir alguna edificabilidad (aunque sea la mínima) para no incurrir en una restricción total. Cuando la restricción es total por la vulnerabilidad del territorio se realizan transferencias de los aprovechamientos edificables de esos propietarios afectados a los entornos del Parque donde se pueden densificar los derechos de edificación ya existentes, llegándose a acumular en los rascacielos de la propia ciudad. (Véase Ciudad y Territorio nº129).
En fin que el contenido económico de la propiedad en EEUU está muy sacralizado, quizás en exceso pero aquí en cambio tenemos una sacralización en exceso del estatuto jurídico que a la propiedad del suelo le aporta inflexivamente la normativa de un plan urbanístico.
Y sobre esta anomalía “made in Spain” ya nos conocen en Europa por dos cuestiones muy evidentes: 1) las enormes plusvalías que generó el suelo durante el ciclo expansivo que experimento nuestra economía “el milagro español” 2) por la pérdida de las plusvalías publicas en el aparataje económico-político-administrativo creado y perpetuado desde la Ley del Suelo de 1956. Algo que entronca con uno de los géneros novelescos más vernáculos: la picaresca.
Saludos, Rafa Daranas
Del mismo autor, cabría hablar que en su libro mas conocido, “la casa historia de una idea” curiosamente hace un recorrido por la historia de la casa en términos de mobiliario y relaciones entre persona y objeto, en términos muy parecidos a como lo hace respecto al paisaje agrario que nos traes.
Es uno de esos autor cuyos temas son siempre el mismo tema. Lo cual no es un demérito. Ha ocurrido, ocurre y ocurrirá en literatura, y arquitectura.
Saludos y enhorabuena por el blog.
S. de Molina